Bu rehber genel bilgilendirme içindir. Başvuru türü, vatandaşlık ve işlem tarihine bağlı koşulları kişisel dosyanız için yetkili kurum ve bağımsız hukukçunuzla teyit edin.
Yapay zekâ desteğiyle hazırlanmış ve kurumsal kaynaklarla karşılaştırılmıştır. İşleminize ilişkin belge ve koşulları bağımsız uzmanla değerlendirin.
12 Ekim 2026 itibarıyla hangi düzenleme uygulanıyor?
Kuzey Kıbrıs’ta yabancıların taşınmaz ediniminde temel metin 52/2008 sayılı Yasadır; 21 Mayıs 2024 tarihli 39/2024 değişikliği ve sonraki geçici düzenlemeler birlikte okunmalıdır.14 Kasım 2025 ve 12 Şubat 2026 kararnamelerinin ardından 11 Mayıs 2026 tarihinde 63/2026 ve 7 Ağustos 2026 tarihinde 89/2026 sayılı kararnameler yayımlandı. En son 6 Ekim 2026 Resmî Gazete 196’da yayımlanan 119/2026 sayılı kararname, 89/2026 düzenlemesini açıkça yürürlükten kaldırarak güncel kuralları yeniden düzenledi. Bu rehber 12 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilen metinlere dayanır. Geçici düzenlemeleri kalıcı hak gibi değerlendirmemek ve işlem tarihinde tekrar kontrol etmek gerekir.
KKTC yurttaşı ile yabancı alıcı arasındaki fark
Bu edinim rejiminde yabancı, KKTC yurttaşı olmayan kişiyi ifade eder. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı tek başına KKTC yurttaşlığı sayılmaz; tanıma ve karşılıklılık şartlarına bağlı özel hükümler ayrıca değerlendirilir. Yabancı hissesi bulunan şirketler ile yönetim ve oy hakları bakımından yasa kapsamına giren kuruluşlar da yabancı tüzel kişi kurallarına tabi olabilir. Bu nedenle bir yerel şirket kurmak, yabancı edinim sınırlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. KKTC yurttaşına uygulanacak devir süreci ile yabancıya uygulanacak izin süreci ayrı dosyalar olarak ele alınmalıdır.
Kaç daire, villa veya arazi alınabilir?
119/2026 düzenlemesinde Bakanlar Kurulu izni şartıyla alternatif edinim seçenekleri yer alır: Apartman dairesinde genel sınır 3 adettir; KKTC’yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyruğundaki gerçek veya tüzel kişiler için 6 daire öngörülür. Yapı iznine uygun arazide sınır 1338 m² ve bu alan içinde 1 konuttur. Müstakil evin arazisi 3300 m²’yi aşamaz; aynı araziye başka konut yapılamaz. Toplu konut veya site olarak inşa edilmiş projelerde 2 adet iki katlı müstakil villa, belirtilen karşılıklılık grubunda 3 villa seçeneği bulunur. Bunlar toplanarak sınırsız karma portföy hakkına dönüştürülemez. Tarımsal ve orman arazileri, askeri alanlar ve bölgesel sınırlamalar ayrıca araştırılmalıdır.
Sözleşme, kayıt ve satın alma izni
Yeni işlemlerde pullanmış satış anlaşması veya sözleşmesinin ilgili İlçe Tapu Amirliğine kaydı ve satın alma izni için Bakanlığa başvuru, 119/2026 metnindeki 1 aylık yükümlülük kapsamında ele alınır. Metin alıcı ve satıcının ödemesi gereken vergi ve harçların ödenmesini de kayda bağlar; yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurabilir. Sadece sözleşmeyi imzalamak veya satış bedelini ödemek, koçanı alıcıya geçirmez. Başvuru şahsen, avukat veya yetkili vekil aracılığıyla yapılabilir. Taşınmazın koçan ve parsel bilgileri, satıcının yetkisi, takyidatlar ve izin başvurusunun evrakları ödeme planı başlamadan incelenmelidir.
İzin sonrası iki farklı süre
Genel devir kuralı, satın alma izninin Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren 1 yıldır. Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen ve satış bedelinin tamamen ödendiği tarihe bağlanan durumlar için ayrıca bir başlangıç kuralı bulunur; bu istisna dosyanın sözleşmesiyle değerlendirilmelidir. Tapu devir harçlarının ödeme süresi ise izin kararının yayımlanmasından itibaren 75 iş günüdür. Bir yıllık devir süresi, 75 iş günlük harç süresini ertelemez. İzin belgesini teslim aldığınız gün ile kararın yayımlandığı gün aynı olmayabilir; takvim yayımlanma bilgisi ve resmi tatiller dikkate alınarak hazırlanmalıdır.
Eski sözleşmeler ve proje aşamasındaki alımlar
21 Mayıs 2024 öncesindeki sözleşmeler, önceden alınmış izinler, edinim hakkını aşan alımlar ve mütevelli sözleşmeleri ayrı geçiş hükümlerine tabidir.119/2026 metninde belirli eski dosyalar için 6 aylık kayıt veya devir yükümlülükleri, edinim fazlası sözleşmelerde ayrı bildirim ve devir kuralları bulunur. İnşaat ruhsatı veya Şehir Planlama Dairesi planlama onayıyla başvuruya imkan veren 2 yıllık geçici hüküm de vardır. Bunları bütün alıcılara uygulanacak tek bir son tarih gibi sunmak doğru olmaz. Konut kullanım belgesi mülkiyet belgesi değildir; kullanım ve yararlanma hakkıyla koçan sahipliği birbirinden ayrılmalıdır.
İmzadan önce son kontrol
Bir bağımsız avukatla koçan, ipotek ve diğer takyidatlar, proje ruhsatları, bağımsız bölümün hukuki durumu, teslim tarihi, gecikme hükümleri ve vergi paylaşımı kontrol edilmelidir. Sözleşme bedeli, toplam edinim bütçesiyle aynı değildir: Pul, devir ve fon kalemleri, uygulanabilen KDV, vekalet, avukatlık ve abonelik giderleri ayrı yazılmalıdır. İlan incelemesi ve bölge seçimi bu hukuki incelemenin yerine geçmez. Bu metin genel bilgilendirmedir; kişisel işlemde uygulanacak süre ve tutar, dosyaya göre ilgili makam ve bağımsız avukatla teyit edilmelidir. Dosyanızda imzalı sözleşme, pul ve vergi makbuzları, Tapu kayıt belgesi, Bakanlık başvuru numarası ve izin kararının yayın tarihini birlikte saklayın. Satıcıdan gelen ödeme talebini, sözleşmedeki aşamayla karşılaştırın. Bir belgenin adı veya projenin pazarlama ifadesi yerine resmi kayıt ve işlem durumunu esas alın; çelişkili bilgi varsa imza öncesinde yazılı açıklama isteyin.
